Conseils immobiliers

Comment financer son investissement locatif ?
Les NFT, le métavers et les cryptomonnaies, très peu pour vous. Vous voulez placer votre argent là où vous pouvez le voir : dans la pierre. Contrairement aux assurances-vie, actions et livrets d’épargne qui imposent d’utiliser des fonds propres, vous avez le choix entre investir dans l’immobilier avec vos économies ou à crédit.

Financer son investissement locatif comptant

À force de dormir sur votre livret A, votre capital s’est multiplié. Votre apport personnel suffit à acquérir un parking ou une petite surface à Saint-Étienne, Mulhouse ou Poitiers.
Payer comptant vous permettra de faire la différence si plusieurs acheteurs ont formulé une offre. Le vendeur sera rassuré par votre capacité de financement et préférera sans doute votre dossier à celui d’un candidat dépendant d’une réponse de la banque. Dès que le bail sera signé, vous pourrez profiter des loyers pour améliorer votre quotidien ou les investir dans un nouveau projet.
Si vous bénéficiez d’un dispositif de défiscalisation pour l’immobilier neuf, ce sera aussi du pouvoir d’achat en plus à la fin de l’année. Par exemple, en investissant 190 000 euros dans un studio en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) de 32 mètres carrés à Nice, vous pourrez percevoir un loyer mensuel de 500 euros. Lors du calcul de votre impôt sur le revenu, vous ouvrirez droit à une réduction de :

• 3520 euros par an les 9 premières années ;
• 1760 euros par an les 3 années suivantes.

Au total, vous obtiendrez 36 960 euros, soit 19,45 % de la valeur du bien, en réduction d’impôt.

Souscrire un crédit immobilier amortissable

Mais financer la totalité d’un achat immobilier avec ses fonds propres n’est pas à la portée de toutes les bourses. Pour concrétiser votre projet, vous pouvez vous adresser à une banque et souscrire un prêt immobilier. Le montant accordé dépend de votre capacité d’endettement et de la rentabilité locative attendue.
Vous pouvez également choisir de recourir à un crédit immobilier pour augmenter votre capacité d’investissement et bénéficier d’un effet de levier. Au lieu d’utiliser votre épargne de 15 000 euros pour payer comptant une place de stationnement au Mans et générer des loyers de 60 euros par mois, vous pouvez utiliser cette somme comme apport personnel et contracter un emprunt. Vous pourrez ainsi acheter un studio et le louer pour 350 euros par mois.
Les recettes serviront à rembourser vos mensualités et à honorer les frais liés à l’exploitation du bien (taxe foncière, frais d’entretien, charges non récupérables…). Si vos gains couvrent totalement vos frais, vous dégagerez même un revenu complémentaire.
Attention néanmoins à choisir l’emplacement et le locataire avec soin. Vous devrez honorer les mensualités de remboursement et les dépenses annexes même quand le logement demeure inoccupé ou que les loyers sont en retard.

Rembourser les intérêts d’abord, le capital après avec le prêt in fine

Le prêt in fine est un emprunt à taux fixe qui peut être souscrit pour réaliser un investissement locatif. Pendant toute la durée de remboursement, vous payez à la banque uniquement les intérêts. Vous vous acquittez du capital lors de la dernière mensualité.
Pour s’assurer que la dette sera honorée, l’établissement de crédit demande une garantie, appelée nantissement du prêt. Il s’agit souvent d’une assurance-vie sur laquelle le débiteur effectue des versements réguliers. Ces virements s’ajoutent aux recettes générées par l’épargne. À l’issue du contrat, les sommes placées contribuent à rembourser le capital.
L’avantage du prêt in fine réside principalement dans la fiscalité : les intérêts bancaires d’un investissement locatif sont déductibles de vos revenus fonciers. Le taux d’un crédit in fine est plus élevé que celui d’un emprunt amortissable. Ce type de montage financier permet donc de déduire plus d’intérêts. De plus, comme le montant remboursé ne diminue pas, les intérêts dus chaque mois restent les mêmes tout au long de la période de remboursement. Ainsi, si vous souscrivez un prêt in fine de 120 000 euros sur 12 ans au taux de 1,9 %, vous déduirez chaque année 2 280 euros d’intérêts de vos revenus fonciers. De quoi faire tomber à zéro ou presque vos recettes et diminuer votre impôt sur le revenu !